YARGI KARARLARI IŞIĞINDA İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA HUKUKUNDA İHTİYAÇ KAVRAMI

A-   KİRA HUKUKUNDA BİR TAHLİYE NEDENİ OLARAK İHTİYAÇ VE İHTİYAÇLI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) göre kendisine ait konut veya çatılı iş yerini kiraya veren malik, ihtiyacını ileri sürerek kiracının taşınmazını tahliye etmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu durum literatürde, ihtiyaç nedeniyle tahliye olarak adlandırılmaktadır. TBK bir ihtiyacın varlığından söz edebilmek için üst çatıda, (i) konut ve (ii) iş yeri ihtiyacının varlığını aramaktadır.

TBK’de konut veya çatılı iş yerini yakın zamanda satın alan yeni malike, halihazırdaki malike nazaran daha kısa süreler içerisinde tahliye talebinde bulunabilme imkânı verilmiştir. Yeni malikin, kendisine tanınan işbu imkândan faydalanabilmek için (i) satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve (ii) satın alma tarihinden itibaren altı ay geçmesinin ardından da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame etmesi gerekmektedir. Bu noktada, yazılı bildirimin kiracıya yalnızca gönderilmesinin yeterli olmadığını; yapılan bildirimin kiracıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmesi koşulunun da yukarıda bahsi geçen bir aylık süre içerisinde tamamlanması gerektiğini hatırlatmakta fayda görüyoruz.

TBK, kimlerin ihtiyaçlı olarak kabul edilebileceğine ilişkin ise mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a (“Eski Kanun”) göre daha geniş bir kapsam alanı getirmiştir. Buna göre Eski Kanun’da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için yalnızca malikin kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacından bahsedilirken; günümüzde TBK’nin ilgili maddelerinde (i) malikin kendisinin, (ii) eşinin, (iii) altsoyunun, (iv) üstsoyunun ve (v) kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, ihtiyaçlı olarak kabul edildiğini görmekteyiz. Daha net bir deyişle günümüzde, büyükannelerin, dedelerin veya torunların ihtiyacı da ihtiyaç nedeniyle tahliyenin yargılama konusunu oluşturabilecektir. Bununla birlikte TBK’de kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler ifadesi ile (i) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na (“TMK”) atıfta bulunulmakta ve (ii) TMK uyarınca kendisine nafaka ödenmekle yükümlü olunan kardeşler kastedilmektedir¹.

Elbette ihtiyaç, son derece soyut bir kavramdır. İhtiyaç kavramının hukuki mahiyeti, zaman içerisinde istinaf mahkemelerinin kararları ve Yargıtay’ın görüşü ile anlam kazanmıştır. Bu nedenle bir somut olayda ihtiyacın varlığından söz edebilmek için, yerleşik içtihadın incelenmesi ve kararlarda atıfta bulunulan anahtar hususlar ile somut uyuşmazlık arasında uyum yakalanması oldukça önemlidir.

B-   İHTİYACI BELİRLEYEN HUSUSLAR: İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI İLE YARGILAMA BOYUNCA DEVAM ETMESİ

Zorunlu, gerçek ve samimi bir ihtiyacın varlığından bahsedebilmek için doğmuş veya doğmasına kesin gözüyle bakılan bir gereksinim şarttır. Bu nedenle yerleşik içtihatta, (i) tahliyenin talep edildiği anda henüz doğmamış veya (ii) gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan gereksinimin gerçek ve samimi olmadığı kabul edilmektedir. Ancak hemen belirtelim ki dava açıldığı sırada gereksinimin somut olarak mevcut olması şart değildir. İleride gerçekleşeceği kesin olan bir gereksinimin varlığı için de dava açılmasının mümkün olduğu hususu, Yargıtay kararlarında kabul edilmektedir. Nitekim, bu zamana kadar içtihada konu edilmiş uyuşmazlıklarda, aşağıdaki durumların varlığı halinde Yargıtay’ın ihtiyacın varlığını kabul ettiğini görmekteyiz:

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yere ataması yapılan; ancak nakil işlemi üç ay sonra yapılacak kişinin ihtiyacı,
• Birkaç ay sonra çocuğunu evlendirecek kişinin ihtiyacı,
• Yurt dışında yaşayıp izin dönemini veya yılın belli bir zamanını Türkiye’de geçiren kişinin ihtiyacı,
• Çocuğu kiralanan taşınmazın bulunduğu şehirde üniversite kazanan kişinin ihtiyacı ile
• Tayini kiralanan taşınmazın bulunduğu şehre çıkan kişinin ihtiyacı.

Yukarıda açıklanan münferit olaylara ilaveten, Yargıtay’ın kirada oturma durumunu başlı başına bir gereksinim nedeni olarak kabul edildiğini görmekteyiz. Yine Yargıtay tarafından malik veya malikin TBK’de sayılan yakınlarının kirada oturuyor olmaları; başlı başına onların gereksinimini ortaya koymaktadır. Öğretide bu durum bir adım ileri taşınmış ve bu gibi kirada oturma durumlarda, ihtiyaçlının ayrıca tahliye riskiyle karşılaşmış olmalarının da aranmaması yönünde görüş bildirilmiştir.

İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekliliğinin yanı sıra, tüm yargılama boyunca sürmesi de gerekmektedir. Bu kapsamda ihtiyacın, tüm yargılama boyunca aynı temele dayanması ve bu temeldeki varlığını tamamen sürdürmesi beklenmektedir. Bu noktada, yargılama esnasında zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemeyecek veya ihtiyaç iddiasının samimiyetsizliği sonucunu doğurma ihtimali olan birkaç olgunun altını çizmekte fayda görmekteyiz:

• Kira gelirini artırma isteği²;
• Yargılama sırasında ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi;
• Taşınmazın satışa çıkarılması ve
• Malikin (i) gereksinimi karşılayacak başka bir taşınmazının bulunması, (ii) işbu taşınmaz için kiralık ilanı vermesi veyahut (iii) davanın açılmasından kısa bir süre önce bu taşınmazı kiraya vermesi.

Tüm bu hususlara ilaveten, son olarak yargılama esnasında ihtiyaçlının değiştirilmesinin dahi mümkün olduğunu hatırlatmakta fayda görmekteyiz. Öte yandan halihazırda devam eden bir davada ihtiyaçlının değiştirilmesi, söz konusu tahliye davasında davalı sıfatındaki kiracının onayına da bağlı bulunmamaktadır³.

C-   SONUÇ

Bir konut ya da çatılı iş yeri olan taşınmazın maliki olan bir kimsenin, kendisinin ya da TBK uyarınca kendisine olan yakınlığı kabul gören kişilerin ihtiyacını öne sürerek tahliye talep etmesi mümkündür. Ancak her münferit olayda, söz konusu olayın koşullarının dikkatle incelenmesi ve ihtiyaç kavramı ile bağdaştırılabilecek hiçbir hususun atlanmaması son derece önemlidir. Zira ancak somut bir uyuşmazlıkta ihtiyacın varlığı bir bütün halinde göz önüne konulabildiği ve ihtiyaç delillendirilebildiği takdirde, yargılamanın malik lehine sonuçlanma ihtimali oluşacaktır.

Daha fazla bilgi için lütfen irtibata geçin;

info@kyolegal.com

¹ Nihat Yavuz, Kira Hukuku, s. 1300.

² Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27 Şubat 1981 tarihli, 1981/11856 E. ve 1981/3306 K. sayılı kararı.

³ Nihat Yavuz, Kira Hukuku, s. 1439.