Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak kira uyuşmazlığına dair davalarda tarafların mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya başvurarak uzlaşmaya çalışmaları gerekmektedir.

Yeni düzenleme ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu,(“Kanun”) 18/A maddesine ek olarak “18/B – (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

• Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
• 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. (…)” ifadesi eklenmiştir.

Arabuluculuk ile çözüm yoluna gidilen uyuşmazlıklarda hem sürecin daha hızlı işlemesi hem de iki taraf içinde kazanç elde edilmesi mümkündür. Temel amacı uzlaşma olan bu çözüm yolu ile taraflar istedikleri sonuca karşılıklı münakaşalarla ulaşacakları için sürece mahkeme yoluna nazaran daha fazla dahil olmuş olacaklardır. Bu sebeple kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin verimli ve sağlıklı yürütülmesi için sürecin özelliklerinin anlaşılması önem taşır.

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk Kapsamına Giren Davalar

Arabuluculuk, idare hukuku, aile hukuku ve ceza hukuku alanları dışında tarafların kendi inisiyatifleriyle değerlendirebileceği bir uyuşmazlık çözüm yoludur. Özellikle dava yoluna kıyasla gizliliğin daha kuvvetli olduğu ve sürecin daha hızlı işlediği bir yol olmasından dolayı sık tercih edilir. Ancak bazı hukuki uyuşmazlıkların çok sık yaşanması ve mahkemelerin işleyişinde tıkanıklığa sebep olmasının da etkisiyle arabuluculuk tarafların çıkarları gözetilerek zorunlu kılınmıştır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıkları Kanunu tarafından, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç tutularak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Arabuluculuk mevzuatında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık ifadesiyle kast edilen dava türlerini daha net açıklayabilmek adına kira ilişkisini somutlaştırmak gerekmektedir. Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Kiraya veren taraf bir şeyin kullanılmasını taahhüt ederken, kiracı bu kullanım karşısında bir bedel ödemeyi kabul eder. Kira arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklar bu ilişkiden yola çıkarak, çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davası olarak listelenebilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin arttırılması ya da değiştirilmesi için açılabilecek bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracının aleyhine değişiklik yapılamayacağını vurgulayarak, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” İfadesiyle kira belirleme davasının temelini özetlemektedir.

Kira tespit davası, sadece tespit hükmü içermekte ancak kararın yerine getirilmesi hükmünü içermemektedir. Yargıtay’ın 24.02.2016 tarihli 2014/348 E., 2016/173K. Sayılı kararı “Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli hale getirmekten ibarettir. Kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.” diyerek kira tespit davası sonucunda tarafların beklentilerinin ne yönde olması gerektiğini netleştirmiştir.

Taşınmazın durumu, bulunduğu çevre, sosyal ve ekonomik koşullar dinamik olduğundan sürekli değişime uğradığından kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin de değiştirilmesine yönelik bir ihtiyaç doğabilir. Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Bu dava her zaman açılabileceği için, süre öne sürülerek reddedilemez. Davayı açacak tarafın kira sözleşmesinin varlığını kanıtlaması, geçerli bir kira sözleşmesi göstermesi gerekmektedir. Aynı zamanda hukuki bir yarar da söz konusu ise kira bedelini tespit davası açılacaktır.

Tahliye Davası

Bir diğer kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık ise tahliye davasıdır. Tahliye davası, bir mülkün boşaltılması için başlatılan yasal bir süreçtir. Bu süreçte, belirli nedenlerle tahliye talep edilebilir ve bu nedenler kanunda açıkça belirtilmiştir. Kiracı lehine olan kiracı-evin sahibi ilişkilerinin sonlandırılmasına ilişkin hükümler kanunla değiştirilemez. Tahliye için geçerli sebepler arasında, ihtiyaç, yeniden yapılandırma veya imar çalışmaları, yeni sahibin ihtiyacı ve kiracının yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar nedeniyle kira bedelinin ödenmemesi bulunur.

Kiracının ödemeleri yapmaması veya taahhütlerini yerine getirmemesi, tahliye talebine yol açabilir. Ancak kanunda belirtilmeyen bir sebeple tahliye gerçekleşmez. Özellikle, ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteğinde, gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. Bu ihtiyaçlar, arabuluculuk görüşmelerinde önemli bir uzlaşma noktasıdır.

Tahliye davalarının süresi değişkenlik gösterir, ancak genellikle bir yıl sürer. Bu nedenle, özellikle kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlarda, arabuluculuk yoluyla uzlaşma aranması, taraflara hem maddi hem de zaman açısından avantaj sağlayabilir.

Tahliye davaları genellikle ihtarla başlar. Taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında, ev sahibi öncelikle kiracıya borcunu ödemesi veya taahhütlerine uyması gerektiğini bildiren yazılı bir ihtar gönderir. Bu ihtar sonrasında, ev sahibi aradığı çözümü bulamadığında, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurur. Arabuluculuk sürecinde taraflar, talepleri üzerinden uzlaşmaya çalışır. Bu çözüm yolu başarısız olduğunda, kanunun öngördüğü şartlar sağlanıyorsa dava yoluna başvurulabilir.

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuğa İstisnai Haller

Arabuluculuk Kanunu, 18. Maddesinde “Özel kanunlarda tahkim veya başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvurma zorunluluğunun olduğu veya tahkim sözleşmesinin bulunduğu hâllerde, dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz.” İfadesiyle dava şartı olan arabuluculuğa bir istisna getirmiştir. Kanun hükmüne göre farklı bir uyuşmazlık çözüm yoluna başvurmanın zorunlu kılındığı hallerde, tahkim anlaşmasının düzenlendiği durumlarda zorunlu arabuluculuk ortadan kalkmaktadır.
Ek olarak kanun, icra ve iflas kanununun hükümleri de kapsam dışında bırakmıştır. Bu sebeple yukarıda da istisna olarak ayrılan ilamsız icra takibi, zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.

Tarafların Arabuluculuk Görüşmesine Katılmaması Halinde Ne Olur?

Arabulucu süreci başlatmak adına taraflarla iletişime geçerek onları görüşme için davet etmekle yükümlüdür. Bu davet üzerine yapılan ilk görüşmeye ise ilk toplantı adı verilir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından tarafların bu görüşmelere katılması önem arz eder. Ancak taraflardan birinin söz edilen ilk toplantıya katılmaması sürecin başlatılmasına engel oluşturur. Bu durum için Kanun, 18/A maddesinin 11. fıkrasında “Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur.

Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.” İfadesine yer verilmiştir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere taraflardan birinin arabuluculuk görüşmesine katılmaması halinde süreç sona erer. Ancak mazeret olmaksızın görüşmelere katılmamanın belli başlı yaptırımları vardır. Görüşmeye katılmayan taraf, düzenlenen son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada haklı çıkmasından bağımsız olarak yargılama giderlerinden sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmez. Her iki tarafın da toplantıya katılmadığı durumda ise sona eren arabuluculuk faaliyetinden sonra açılacak davada tarafların yargılama giderleri kendi üzerlerine kalır.

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuğun Sürelere Etkisi

Arabuluculuğun dava şartı olduğu, zorunlu arabuluculuk dediğimiz durumlarda arabulucuya başvurulduğu tarihten başlayarak son tutanağın imzalandığı ana kadar geçen süreçte zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur, işlemez. Bu sürecin tamamlanmasından sonra süreler kaldığı yerden işlemeye devam eder.

Arabuluculuk Süreci Neden Avukat İle Takip Edilmelidir?

Arabuluculuk sürecinin avukatlar tarafından takip edilmesinin önemine ilişkin birçok neden bulunmaktadır. İlk olarak, avukatlar hukuki deneyim ve bilgi birikimleri sayesinde arabuluculuk sürecini etkin bir şekilde yönetebilirler, müvekkillerine rehberlik edebilirler. Ayrıca, avukatlar müvekkillerinin haklarını koruyarak, adil bir anlaşmaya ulaşmalarını sağlarlar. Müzakere sürecinde güçlü bir rol oynayan avukatlar, hukuki stratejileri kullanarak müvekkillerinin çıkarlarını savunurlar. Arabuluculuk sürecinde gerekli belgelerin hazırlanması ve analiz edilmesi avukatlar tarafından sağlanır, bu da müvekkillerin davanın tüm yönleriyle doğru bir şekilde ele alınmasını sağlar. Profesyonel iletişim becerileri sayesinde avukatlar, müvekkillerin arabulucu ile etkili iletişim kurmasını sağlar ve çıkarlarını en iyi şekilde temsil ederler. Ayrıca, avukatlar yasal süreçleri takip eder ve uzlaşma anlaşmasının hukuki geçerliliğini değerlendirerek müvekkillerine uygun tavsiyelerde bulunurlar. Sonuç olarak, avukatların arabuluculuk sürecindeki rolü, müvekkillerin adil bir şekilde temsil edilmesini sağlar ve sürecin etkin bir şekilde yönetilmesine katkı sağlar. Bu nedenle, avukatların arabuluculuk sürecinde yer alması son derece önemlidir.

Zorunlu Kira Arabuluculuğu Ücretli Mi?

Arabuluculuk hizmetleri, tıpkı diğer avukatlık hizmetleri gibi ücrete tabidir. Taraflar, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine uygun bir ücret ödeyerek arabulucuya başvurur. 2024’te geçerli olan tarifeye göre, para veya maddi değeri olmayan hukuki uyuşmazlıklar, kira anlaşmazlıkları, komşuluk meseleleri ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında, iki tarafın katılması durumunda bir saatlik ücret, her bir taraf için 580 TL olarak belirlenmiştir. Taraflar, toplantı yeri gibi ek masrafları da karşılar ve eğer aksi belirtilmediyse, tüm bu masraflar adil bir şekilde paylaşılır. Eğer taraflardan biri arabuluculuk ücretini ödeyemeyecek durumdaysa, sulh hukuk hâkimi tarafından verilecek kararla adli yardımdan faydalanabilirler.