Ev Sahibi Kendi Oturması Maksadıyla Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Son yıllarda çok sık gündeme gelen emlak fiyatları hem kiracı hem de ev sahibi için ciddi bir sorun haline gelmiş durumda. Dolayısıyla akıllarda “Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” Ya da “ Kiracıyı tahliye sebepleri neler?” gibi sorular belirmektedir.
Hukukumuzda, mevcut düzenlemelerle hem kiracıyı hem kiralayanı korumaya yönelik hükümler getirilmiştir. Ancak ev sahiplerinin, haklarını kiracının aleyhine kullanması da engellenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nda (“Kanun”), “konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı ile fesih sebepleri düzenlenmiştir. Bunlar sırasıyla:
Bildirim Yoluyla Tahliye (TBK 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu bildirimin geçerliliği uygun şekil şartlarıyla yapılmış olmasına bağlıdır.
Dava Yoluyla Tahliye (TBK 350)
- Gereksinim, yeniden inşa, imar
- Yeni malikin gereksinimi
- Yazılı tahliye taahhüdü
- İki haklı ihtar
- Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiraya verenin evi tahliye talebinin en sık görüldüğü durum ise kişinin kiraladığı evine kiralama tarihi sonrasında ihtiyacının bulunması, zorunlu olarak oturma durumudur. Kanun maddesinde bu durum “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (…) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” İfadesi ile açıklanmıştır. Bu kanun hükmünden de anlaşıldığı üzere ev sahibinin kendisinin ya da altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi bu tahliye yolu için geçerli sebep oluşturabilir.
Ev sahibi kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceği gibi çocuğu, annesi ya da babası için de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak kanunundan da anlaşıldığı üzere “altsoy” ve “üstsoy” ifadelerinin kapsamı dışında kalan aile yakını, arkadaşı vb. İçin dava açması mümkün değilken; torunu ya da büyükannesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması mümkündür.
Ev sahibinin ihtiyaç durumu, somut olarak ispatlanabilir, gerçek ve samimi olmalıdır. Bu durumun varlığına ispat olarak kendi oturduğu evin satılmış olması, alt ya da üst soyunun yardıma muhtaç olması, çocuklarının evlenmesi ve eve ihtiyacının doğması örnek gösterilebilir.
Söz konusu ihtiyaç devamlılık arz etmeyen geçici bir ihtiyaçsa tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Ayrıca ihtiyacın davanın açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama sürecinde de varlığının devam etmesi gerekir.
Burada önemli bir diğer noktada ihtiyacın gerçek olmasıdır. Kira bedelini arttırmak, başkasına kiraya vermek amacıyla açılan davalar mahkemeler tarafından reddedilmektedir.
Ev sahibinin ihtiyaç durumu, kira sözleşmesinin bitişinden önce gündeme gelmiş olmalıdır.
Kiraya verenin kirada oturması, mevcut konutunun ihtiyacını karşılayamıyor olması, kiraya verenin çocuklarının eğitimi veya evlenmesi, memuriyet sebepleri Yargıtay kararlarında gerçek ve samimi ihtiyaçlar olarak kabul edilmiştir.
Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahiplerinin, kiracıyı evden çıkartmak için yukarıda sayılan yeniden inşaa, imar, yeni malikin gereksinimi, iki haklı ihtar vb. Bir tahliye sebebi mevcut değilse ihtiyaç sebebiyle tahliyeye başvurduğu görülmektedir. Ancak ev sahibinin başka bir evi bulunması somut olay özelinde değerlendirilmekle beraber gereksinim sebebine dayanmasını engeller.
Açıklandığı üzere ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edebilmesi için gerçek ve samimi bir ihtiyacı olmadı gerekmektedir. Bu durumda ev sahibinin başka bir evinin mevcut olması, kiraladığı eve ihtiyacı olduğuna dair iddiasının samimiyetini sorgulatabilir. Ancak ev sahibinin diğer evi, mevcut ihtiyacını karşılamak konusunda yetersiz kalacaksa, örneğin kişinin Ankara’da kiraladığı bir evi varsa ve kendisinin Ankara’ya tayini çıktıysa, başka bir şehirde bir eve sahip olması durumu değiştirmeyecektir, kişinin Ankara’daki evine olan ihtiyacı bakidir.
Bu sebeple istisnai durumlar mutlaka somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Annem, Oğlum, Kızım Oturacak Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kanunun lafzından yola çıkılarak yapılacak yorumdan anlaşılacağı üzere, ev sahibi alt ve üst soyunun ihtiyacını öne sürerek kiracının evi boşaltmasını talep edebilir. Burada önemli olan husus açıklandığı üzere ihtiyacın gerçek, samimi olmasıdır. Ev sahibinin annesinin, çocuğunun ya da bakmakla yükümlü olduğu üçüncü bir kişinin ikamet edebileceği bir konut bulunmaması ve söz konusu kiralanana yönelik bir ihtiyacının bulunması durumunda ev sahibi kiracıdan konutu ya da iş yerini tahliye etmesini isteyebilir. Ancak diğer koşulların da mevcut olmasını gerektiğini vurgulamak gerekir.
Kanunda da vurgulanan “kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu kişiler” tanımı ev sahiplerinin ihtiyacını gündeme getirecek kişilerin kapsamını genişletebilmektedir. Örneğin ev sahibinin kardeşi altsoy ya da üstsoy sayılmasa da, bakmakla yükümlü olduğu bir kişi olabilmektedir. Burada bu tanımın içini doldurmak ve makul bir aksiyon almak adına somut olayı değerlendirmek gerekir. Her ne kadar ihtiyaç sahibi olan kişi ev sahibinin kızı, oğlu ya da annesi olsa da tahliye davasının mutlaka ev sahibi tarafından açılması gerekmektedir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarması için gereken süre mevcut kira sözleşmesinin niteliğine göre değişmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Sürenin kaçırılması durumunda yani öngörülen süre içinde dava açılmadıysa veya ihtar çekilmemişse, sözleşme yenilenmiş sayılacaktır. Süre şartına uyulmadan açman davalarda, davanın usülden reddedilme ihtimali mevcuttur. Ancak açılan dava, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme iradesini ortaya koyduğu için ihtarname yerini tutmaktadır.
Ek olarak gereksinim nedeniyle tahliye söz konusu olduğunda, yeni malikin gereksiniminden de bahsetmek gerekir. Kanun’un 351. Maddesinde açıkça ifade edildiği üzere “ kiralarını sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitişinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu durumda yeni malik;
Eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi veya kendisine ait bir gereksinim için tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Bu talebin kiracıya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
İkinci bir seçenek olarak sözleşme süresinin bitişinden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi sonlandırma hakkını kullanarak da kiralananı tahliye ettirebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede İhtar
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye için ihtar bir zorunluluk değildir. Belirlenen süre bittikten sonra bir aydan itibaren dava açmak mümkündür.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
İhtarname, kiracı için bir uyarı, bildiri niteliği taşır. İhtarnamenin bir noter aracılığıyla çekilmesi hem daha uygun hem daha güvenlidir. Bu sayede ispat kolaylığı kazanılmış olur.
İhtarnamede temel olarak söz konusu taşınmaza yönelik kiralayanın sürekli ve zorunlu bir ihtiyacının bulunduğu, kiracının belirtilen süre içerisinde kiralananı tahliye ederek teslim etmesi gerektiği ve aksi halde dava yoluna başvurulacağı belirtilmelidir.
Yargıtay, 6. Hukuk Dairesinin 14.03.2016 tarihli 2016/2761 E., 2016/1963 K. Sayılı kararında durumu “davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 03.07.2012 tarihinde satın alındığı, davalıya Karşıyaka 6. Noterliğinin 24.07.2012 tarih ve 12167 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle kiralananı satın aldığını ve mevcut kira sözleşmesinin 31.08.2012 tarihinde sona erdiğini ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği anlaşılmıştır.
Davacı eski malik ile yapılan 31.08.2012 bitiş tarihli sözleşmeye dayanarak 28.9.2012 tarihinde davasını açmıştır. Eski malik ile yapılan 01.09.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşmeye göre dava süresinde olduğundan işin esasının incelenerek taraf delilleri de toplanıp sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, davanın yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.” İfadeleriyle değerlendirmiştir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiraya Verirse Ne Yapılır?
Kanunda yeniden kiralama yasağı olarak tanımlanan durum için 355. Madde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayacak.” İfadesine yer verilmiştir. Bu hükümden de anlaşıldığı üzere kiraya veren, konutun tahliyesini istedikten sonra haklı bir sebep olmaksızın aynı mülkü üç yıl boyunca kiralayamaz. Kiralanacağı takdirde ise eski kiracıya bir öncelik tanınması gerekmektedir.
Ev sahibi ihtiyacını öne sürerek kiracısından evi tahliye etmesini talep ettikten sonra, evi kullanmak yerine kiraya verirse ve ev sahibinin kira sözleşmesini haksız olarak feshettiği tespit edilirse eski kiracının tazminat hakkı doğmuş olur. Kira davalarında yetkili mahkeme yerleşim yerindeki Sulh Hukuk mahkemesidir. Eski kiracının şikayette bulunurken, kira sözleşmesi, ev sahibi tarafından kendisine gönderilen ihtarname ve evin kiralandığına yani ev sahibi tarafından ihtiyacı gidermek için kullanılmadığına dair hukuki deliller bulunmalıdır.
Şikayetin mümkün olan en kısa sürede yapılması avantaj sağlayacaktır. Sürecin olumlu sonuçlanması durumunda, kiralayan son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.