EİDS Sistemi: Kira Hukuku Süreçlerindeki Artıştan Sonra Emlak İlanlarında Yeni Dönem Başladı
Son dönemlerde yaşanan Kira Hukuku süreçlerindeki artış sonucu Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte değişikliğe gidilerek başkalarına ait taşınmazların satışına ve kiralanmasına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilere ilişkin birtakım yükümlülükler getirildi. Düzenleme ile birlikte online ortamlarda kira ve satış süreçleri baştan sona değişiyor.
Bu kapsamda Ticaret Bakanlığı bünyesinde Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kurularak hayata geçirildi.
1- EİDS sistemi nedir?
EİDS, elektronik platformlarda ilan yoluyla taşınmaz pazarlayan kişinin kimlik bilgileri ile ilana konu taşınmazı pazarlama yetkisinin olup olmadığının doğrulanabildiği bir sistemdir. Yetki dahilindeki söz konusu ilanlar “doğrulanmış ilan” olarak yayımlanacaktır. Bu düzenleme ile, tüketici mağduriyetinin engellenmesi, kira arabuluculuk süreçlerinin azaltılması, sahte ilanlarla vatandaşların karşılaştığı fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi ve kayıt dışı emlakçılıkla da mücadele edilmesi amaçlanmaktadır.
1.1-Her taşınmaz için EİDS sistemine kayıt zorunluluğu var mıdır?
EİDS yetki doğrulama uygulaması hem satılık hem de kiralık taşınmaz ilanları için zorunlu olacaktır. Ancak (i) Günlük kiralık taşınmazlar, (ii) henüz kat irtifakı tesis edilmemiş konut projeleri, (iii) Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı konut projeleri ve (iv) gecekondu vasfındaki taşınmazlar gibi herhangi bir sebeple tapusu bulunmayan taşınmazlar uygulamaya dahil olmayacaktır.
Tapusu bulunmayan taşınmazlara ilişkin ilanlar ise online platformlarda yer alabilecek ancak bu taşınmazlara ilişkin ilanların girişinde, taşınmazın tapu kaydının olmadığına ilişkin bir işaretleme yapılacak ve bu durum ilanda da belirtilecektir.
15 Eylül 2024 tarihi itibariyle EİDS entegrasyonu başlatılmıştır. Bu tarihten itibaren emlak platformlarında yetki doğrulaması yapılarak “doğrulanmış ilan” vermek mümkün olacaktır. Bu ilanlarda EİDS doğrulaması yapıldığına dair bir ibare bulunacaktır.
15 Eylül 2024 tarihinden 1 Ocak 2025 tarihine kadar yetki doğrulaması yapılmaksızın da ilan verilebilecektir.
1 Ocak 2025 tarihi itibari ile sistem tamamen devreye alınacak ve yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilmesi mümkün olmayacaktır. E-devlet üzerinden gerçekleştirilecek kimlik ve yetki doğrulamaları, sisteme dahil olan tüm ilan platformları için zorunlu hale gelecektir.
1.2- Kimlik Doğrulaması ve Yetkilendirme nasıl yapılacak?
Düzenleme öncesinde ilan platformlarına üyelik sırasında kullanıcıların kimlik bilgilerini vermesi yeterliydi, ancak bu bilgilerin doğruluğu sistematik olarak kontrol edilmiyordu. Bu da sahte ilanların ve kimliği belirsiz kişilerin ilan verebilmesine olanak sağlıyordu. Değişiklikler ile birlikte ilk adım atıldı ve ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilere ilişkin:
- Üyelikten veya ilanın yayınlanmasından önce ilan vermek isteyen gerçek kişinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası ya da yabancı kimlik numarası ile telefon numarasını; tüzel kişinin unvan ve telefon numarasını doğrulama; doğrulanmış bilgilerin güncelliğini koruma ve bilgileri saklama,
- İlanı yayımlamadan önce ilana konu taşıtın veya taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konut taşıt veya taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini doğrulama,
Yükümlülükleri getirildi.
Bu yükümlülüklerin uygulanmasını teminat altına almak için kurulan EİDS ile birlikte, ilan verenlerin kimlik bilgileri ve yetkileri artık sistem üzerinden doğrulanacak. İlan veren kişinin kimlik numarası, vergi numarası ve iletişim bilgileri, e-devlet entegrasyonu aracılığıyla doğrulanacak ve bu doğrulama yapılmadan ilan verilemeyecek.
Ayrıca taşınmaz sahibi haricindeki kişilerin (örneğin ikinci derece yakınlar ya da yetkilendirilmiş emlakçılar) ilan verebilmesi için de e-devlet üzerinden yetkilendirilmesi gerekecek. İlgili kişiler haricindeki kimse bir başkası adına taşınmaz ilanı veremeyecek.
Taşınmaz sahibi yetki belgesine sahip birden çok emlakçıyı veya ikinci derece kan hısımlarını veya eşini e-devlet üzerinden yetkilendirebilecek; kimseye yetki vermeyip doğrulanmış ilanı kendisi de yayınlayabilecek. İlan yalnızca bu şartlarda “doğrulanmış ilan” statüsünde olacaktır.
Yeni sistemde emlak işletmeleri ve ilan platformları, EİDS’e entegre olarak yetki belgesi olan emlakçıları doğrulamak zorunda olacak. Yetki belgesi olmayanlar kimse adına ilan yayınlayamayacak.
1.3- Düzenleme ile ne amaçlanmaktadır?
Sahte İlanların Önlenmesi: EİDS, ilan verenlerin kimlik ve yetki doğrulaması yapılarak sahte ilanların tamamen ortadan kaldırılmasını hedeflemektedir. İlanların gerçek kişiler veya yetkili emlakçılar tarafından verildiğinden emin olunması amaçlanmaktadır.
Piyasa Düzeninin Sağlanması: Emlak ve taşıt piyasalarında denetimsizlik ve kimlik doğrulama eksikliği nedeniyle spekülatif fiyat artışlarına sebep olmakta ve emlak fiyatlarında dengesiz bir artışa yol açmaktaydı. EİDS ile fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Tüketicilerin Korunması: Sahte ilanlar ve yanlış bilgilerle tüketicilerin dolandırılması gibi manipülasyonları engelleyerek tüketicilerin haklarını koruma altına alınması amaçlanmaktadır. Alıcılar, doğrulanmış ilanlar üzerinden işlem yaparak daha güvenilir bir ticaret ortamında faaliyet gösterebilecektir.
Kayıt Dışı Emlakçılıkla Mücadele: Yetki belgesi olmayan emlakçıların ilan vermesi ve faaliyet göstermesi, kayıt dışı ekonomiye neden olmaktadır. EİDS ile yetkisiz emlakçılar tarafından verilen ilanlar engellenecek ve kayıt dışı emlakçılıkla mücadele edilecektir.
Kira Uyuşmazlıklarının ve Arabuluculuk Süreçlerinin Azaltılması: Kira ve emlak fiyatlarındaki fahiş artış son yıllarda Kira Hukuku alanında Tahliye Davaları, Kira Tespit Davaları ve Kira Arabuluculuk süreçlerinde ciddi artışlara sebep olmuştu. Düzenleme ile birlikte konut sektörünün regüle edilmesi hedeflenmektedir.
1.4- Düzenleme sonrasında kimler ilan verebilir? Ev sahipleri kendi evini ilana koyabilecek mi?
İlan vermek isteyen kişiler, ilanlarının platformlarda yayımlanabilmesi için kimlik ve yetki doğrulaması yaptırmak zorundadır. Özellikle taşınmaz sahipleri, e-devlet üzerinden kendi mülklerini doğrulatarak ilan verebilirler. Sahip olmadıkları taşınmazlar için ilan vermeleri ise mümkün değildir. Bunun yanı sıra, birinci derece yakınları (anne, baba, çocuklar) veya eşleri adına ilan verebilirler. Bunun haricinde, gerekli yetki belgesi yoksa kimse başkası adına ilan veremeyecektir.
Emlak işletmeleri ise, EİDS kapsamında yetki belgesi almak zorundadır. Yetki belgesi olmayan emlak işletmeleri ilan veremez ve faaliyet gösteremez hale gelmektedir. Yetkilendirilmiş emlakçılar, taşınmaz sahiplerinden aldıkları yetkiler doğrultusunda ilan verebileceklerdir. Taşınmaz sahipleri, e-devlet üzerinden istedikleri emlakçıyı yetkilendirip, ilan verme sürecini yönetebileceklerdir.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin (EİDS) getirdiği düzenlemelere aykırı hareket eden ilan platformu kuruluşları hakkında idari yaptırımlar uygulanacaktır. Bakanlık geçen kısa sürede Manipülatif fiyat artışı yaptığı belirlenen, yetki belgesiz olarak taşınmaz ticareti faaliyeti yürüten veya yönetmeliğe aykırı şekilde faaliyet gösterdiği” tespit edilen toplam 2 bin 36 gerçek ve tüzel kişiye yaklaşık 126 milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı. Düzenlemeye göre her bir ilan için 2025 yılına kadar 158.460 Türk lirasına kadar idari para cezası verilebilecektir. Söz konusu rakam her yıl yeniden değerleme oranınca artarak devam edecektir. Bu yaptırımlar, özellikle aşağıdaki ihlallerde uygulanacaktır:
- Yetkisiz kişiler tarafından ilan verilmesi
- Emlak işletmelerinin yetki belgesi olmadan faaliyet göstermesi
- İlan platformlarının bu doğrulama yükümlülüklerini ihmal etmesi