10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ: PEKİ GERÇEKTEN 10 YIL MI?
Son günlerde özellikle konut kiralarında, evlerin ne şekilde tahliye edilebileceği (boşaltılabileceği) konusu oldukça sık gündeme geliyor. Ev sahipleri “10 yıllık kiracının tahliyesi nasıl gerçekleştirilir?” sorusunun cevabını merak ederken kiracılar ise oturdukları evlerden çıkmamanın yollarını arıyor. Bu sorulara ve cevaplarına kısaca değinebilmek için; bu bilgilendirme yazısı içerisinde konut (ev) ve çatılı iş yeri (ofis, dükkan vb.) kiralarında bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi konusu ele alınacaktır.
Bu noktada şunu hatırlatmak isteriz: 10 yıllık kiracı olduğunuz için veya 10 yıllık kiracınız varsa ve tahliye konusunu değerlendiriyorsanız, söz konusu taşınmazın konut ve çatılı iş yeri olmaması durumunda, bu bilgilendirme yazısı içerisinde bahsedilecek süre ve yöntemler size uygun olmayabilir. Örneğin; bir garaj içerisinde üstü açık oto yıkama alanına veya bir karavana ilişkin kurulan kira sözleşmesi, bu bilgilendirme yazısında belirtilen süre ve usulden daha farklı bir şekilde sona erecektir. Bu nedenle bilgi almak istediğiniz yapının konut veya çatılı iş yerine girip girmediğini merak ediyorsanız; bu konuda daha fazla bilgi almak için bir avukata danışmanız çok daha sağlıklı olacaktır.
Ayrıca kira ilişkisindeki uyuşmazlıkları anlaşma yoluyla çözmek, bu yöntemi denemenin zorunlu olup olmadığını öğrenmek için kira arabuluculuklarından bahsettiğimiz yazımıza buradan ulaşabilirsiniz: kira arabuluculuk
Süre Bitimi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi (Sözleşmenin Sona Ermesi)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Borçlar Kanunu”) 347. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi halinde bildirim yoluyla yapılacak tahliyenin süresi ve yöntemini hüküm altına almıştır:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu konuyu 10 yıllık kiracının hakları olarak değerlendirmekten ziyade, kiracının her zaman sözleşmeyi sona erdirebileceğini unutmamak gerekir.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde bahsedilen bildirimin ne şekilde yapılması gerektiği ise bu maddenin hemen ardından, Borçlar Kanunu’nun 348. maddede düzenlenmiştir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Esasen kiracının bir kira sözleşmesini uyması gereken bildirim vb. yükümlülükler olsa da her zaman sona erdirmesi mümkündür. Bunun karşılığında yukarıda alıntılanan maddelerin en önemli özelliği; belirli sürelerin geçmesinin ardından, kiraya verenin (ev sahibinin veya iş yeri sahibinin) de hiçbir sebep göstermesine gerek kalmadan yapacağı bir yazılı bildirimle kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olmasıdır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Gerçekleştirilir
Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle konut ve çatılı iş yeri tahliyesinde tahliye sürelerinin doğru tespit edilmesi son derece önemlidir. Bu hususta sürelerin değerlendirilmesine doğrudan “10 yıllık kiracı” şeklinde yaklaşmak doğru olmayacaktır. Bu süreler belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için farklıdır. Her bir sözleşme türünde farklı süreye ulaşılıyorsa da somut olayda bu sürelere uyum sağlanabileceği tespit ediliyorsa sırasıyla; Borçlar Kanunu’nda belirlenen sürelerde kiracıya ihtarname gönderilmesi ve ardından konut veya çatılı iş yerinin tahliyesi için icra takibi başlatılması değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Ev Sahibi Kiracıyı Kaç Yıl Sonra Çıkarabilir
Günlük hayatta en sık karşılaşılan örneklerde, belirli süreli kira sözleşmeleri için tahliye süresinin, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren yaklaşık 12 yıla denk geldiği görülmektedir. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, bu sürenin en erken 10,5 yıla tekabül edebileceği değerlendirilmektedir. Aşağıda sürelerin nasıl belirleneceği, belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ayrı ayrı ele alınacaktır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Bir kira sözleşmesinde açık veya örtülü bir şekilde kararlaştırılan bir süre var ve bu sürenin sonunda söz konusu sözleşme, hiçbir bildirime gerek kalmaksızın sona erecek ise bu sözleşme belirli sürelidir. Belirli süreli sözleşmelerin başlangıç ve bitiş tarihleri, sözleşme içeriğinden açık bir şekilde anlaşılabilir veya net bir şekilde belirlenebilirdir. Sözleşme içerisinde yer alan “Bu yılın sekizinci ayının ilk günü” gibi ifadeler sözleşmenin başlangıcını ya da sonunu belirleyebileceği gibi “önümüzdeki yılın başına kadar” gibi ifadeler de belirli süreli kira sözleşmesi imzalandığını göstermektedir.
Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi çerçevesinde, belirli süreli kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesinin ardından bu sözleşme 10 yıllık uzama süresine girer. 10 yıllık uzama süresini takip eden uzama yıllarında (bu, sözleşme başlangıcından itibaren en erken 11. uzama yılı olacaktır), her bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla; kiraya veren ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür.
Basit bir örnek vermek gerekirse, 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli belirli süreli konut kira sözleşmesini ele alalım. Bu durumda 01.01.2021’de belirli süreli kira sözleşmesinin ilk uzama yılı başlar. 01.01.2031’de ise bu sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolar. Ardından, sözleşmenin, kiraya verenin fesih hakkını kullanabileceği en erken uzama yılı olan 01.01.2031 ile 01.01.2032 arasındaki dönem başlar. Bu durumda ev sahibi, en geç 01.10.2031’e kadar yapacağı yazılı bildirimle hiçbir sebep göstermeden kiracısının konutu tahliye etmesini talep edebilecektir.
10 Yıllık Kiracıyı Ev Sahibi Evden Çıkarabilir Mi
Bir belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa, sözleşme başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesi ev sahibine doğrudan kiracıyı evden çıkarma hakkı tanımayacaktır. Ancak somut olayda koşulları mevcutsa, tahliye davasının gündeme gelmesi mümkündür. Somut olayın özelliklerine göre hukuki bir yol haritasının çizilebilmesi için, bir avukattan hukuki danışmanlık alınmasını tavsiye etmekteyiz.
Konuyla bağlantılı olarak ihtiyaç kavramını incelemek isterseniz, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın koşullarından bahsettiğimiz yazıya buradan ulaşabilirsiniz: https://kyolegal.com/kira-hukuku/yargi-kararlari-isiginda-ihtiyac-nedeniyle-tahliye/
10 Yıllık Kira Süresi Nasıl Hesaplanır
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, belirli süreli kira sözleşmeleri açısından sözleşme başlangıç tarihinden itibaren 10 yıllık kira süresinden söz etmek mümkün olmayacaktır. Bunun yerine özellikle ev veya iş yeri sahipleri tarafından şu formülün değerlendirilmesinde fayda olacaktır:
(belirli süreli kira sözleşmesinin süresi) + (10 yıllık uzama süresi) + (fesih bildiriminde bulunabilecek erken uzama süresi olarak, 1 yıl uzama süresi)
Belirli süreli kira sözleşmeleri yönünden 10 yıllık kiracının haklarından bahsetmek gerekirse, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçen bir belirli süreli kira sözleşmesi kiracısının doğrudan konutu veya iş yerini tahliye etmesi gibi bir sonuç oluşmamaktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Borçlar Kanunu yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin tanımını yapmakla yetinmiştir. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmesi olduğu şeklinde yorum yapılamayan her bir kira sözleşmesi, belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Başlangıç ve bitişi konusunda kesin bir yorumda bulunulamayan sözleşmeler belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının kira ilişkisini sona erdirmesi her zaman mümkündür. Burada kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Örneğin, kiracı ve ev sahibi 01.01.2020’de belirsiz süreli kira sözleşmesi yaptığında kiraya verenin bu sözleşmeyi sona erdirebilmek için önce on yıllık sürenin geçmesi gerekir (01.01.2030). 01.01.2030’dan itibaren 6 aylık dönemler ayrılır. Burada ilk 6 aylık fesih dönemi; 01.07.2030’da sona erecektir. Bu fesih dönemi sonrasında kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmak isteyen kiraya verenin en geç 01.04.2030’ta fesih bildiriminde bulunması gerekir.
10 Yıllık Kira Süresi Nasıl Hesaplanır
Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kira süresi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmaktadır. Ancak bunun ardından 6 aylık fesih dönemlerinin geleceği unutulmamalıdır.
Tahliye Öncesinde Feshe İlişkin Bildirim
Belirli süreli kira sözleşmelerinde yazılı bildirimin, belirli süreli kira sözleşmesinin son tarihinden itibaren belirlenecek 10 yıllık kira uzama süresinin sonunda başlayacak olan 1 yıllık uzama süresinin içinde; son 1 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya gönderilmesi gerekir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yazılı bildirimin, belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra başlayacak olan 6 aylık fesih dönemlerinin içindeki 3 aylık fesih bildirim sürelerine riayet edilerek kiracıya gönderilmesi gerekir.
Yazılı bildirimin yalnızca kiracıya gönderilmesi yetmeyecek olup kiracıya ulaşmasının da yukarıda belirtilen süreler içerisinde tamamlanması, Borçlar Kanunu açısından son derece kritik bir şekli kuraldır. Bu nedenle yazılı bildirim gönderilmesi süreçlerinin de bir avukatla birlikte takip edilmesi son derece faydalı olacaktır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname Örneği
(Bu ihtarname genel bir bilgilendirme sağlamak amacıyla hazırlanmıştır. Hazırlanan ihtarname herhangi bir surette avukat ve müvekkil ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği gibi hukuken muteber olduğu veya tarafımızca sizlere herhangi bir taahhütte bulunulduğu şeklinde yorumlanamaz. Aşağıdaki örneğin somut uyuşmazlığınız yönünden örnek alınabilecek mahiyette olmayacağını, ihtarnamenin somut uyuşmazlığa göre ve ancak bir avukattan alınacak hukuki danışmanlık hizmeti çerçevesinde hazırlanması gerektiğini hatırlatmak isteriz.)
| … Noterliği’ne İHTARNAMEDİR | ||
| Keşideci | : | [·] |
| [lütfen adres giriniz] | ||
| Vekili | : | [·] |
| Muhatap | : | [·] |
| [lütfen adres giriniz] | ||
| Konu | : | |
| Açıklamalar
| ||
| 1. Müvekkilim [·] ile aranızdaki [·] tarihli kira sözleşmesi uyarınca [·] adresinde bulunan taşınmazda kiracı bulunmaktasınız. | ||
| 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi aşağıdaki gibidir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” | ||
| 3. [belirli süreli sözleşmeler için] Yukarıdaki madde uyarınca [·] tarihi itibarıyla kira uzama süresi sona ermiştir. Buna göre uzama yılı süresi sonu olan [·] tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve uzatılmayacağını; kira sözleşmesinin feshedildiğini ihtaren bildiririz. 4. [belirsiz süreli sözleşmeler için] Yukarıdaki madde uyarınca [·] tarihi itibarıyla sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık süre sona ermiştir. [·] tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini; kira sözleşmesinin feshedildiğini ihtaren bildiririz. 5. Kiralananı [·] tarihinde temiz, boş, kullanıma hazır ve kira sözleşmesinde belirtilen sair şartlara uygun bir şekilde tarafımıza teslim etmenizi; aksi takdirde tarafınıza karşı tahliye takibi ve tahliye davası başta olmak üzere her türlü hukuki sürecin yürütüleceğini, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile; bu hukuki yollara başvurmadan kaynaklı doğabilecek vekalet ücreti, yargılama giderleri, masraflar ve meydana gelebilecek tüm zarardan tarafınızın sorumlu olacağını bilvekale, ihtaren ve ihbaren bildiririz.
Keşideci Vekili [·]
Sayın Noter; İşbu [·] nüshadan ibaret ihtarnamenin bir nüshasının hızlı posta (APS) ile sayın muhataba tebliğini, bir nüshasının daireniz nezaretinde muhafazasını, tebliğ şerhini havi bir suretinin ise tarafımıza iadesini rica ederim. | ||
Tahliyeye İlişkin İcra Takibi
Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Davası Ne Kadar Sürer
Yukarıda bahsedilen süreleri dolduran kiracıya karşı yürütülecek hukuki süreç bir tahliye davasıyla değil, kira sözleşmesinin tahliye takibine konu edilmesiyle başlayacaktır. Öte yandan kiraya veren (ev sahibi) tarafından başlatılan tahliye takibinin, kiracı tarafından 7 gün içerisinde yapılacak bir itiraz ile durdurulması mümkündür. Tahliye takibinin durdurulması akabinde ise bir dava süreci gündeme gelebilecektir. Bu süreçte olası hak kayıplarının önüne geçmek ve sürece ilişkin daha detaylı bilgi sahibi olmak için bir avukattan hizmet alınmasında fayda olacaktır.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır
Bu bilgilendirme yazısının konusu dışında kalan bazı istisnalar dışında kirasını düzenli ödeyen ev veya iş yeri kiracısının tahliyesi için Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde öngörülen süreler içerisinde fesih bildiriminde bulunmak mümkündür. Borçlar Kanunu’nda öngörülen diğer fesih sebeplerinin somut uyuşmazlıkta kullanılıp kullanılamayacağına ilişkin bir avukattan hizmet alınması son derece önemlidir.
Borçlar Kanunu’nun 347. ve 348. maddeleri uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih sürecinin başlatılabileceği en erken süre; belirli süreli ilişkiler için başlangıçtan itibaren yaklaşık 12 yıla denk gelebilecekken belirsiz süreli ilişkiler için ise yaklaşık 10,5 yıla denk geldiği değerlendirilmektedir. Devam eden süreçte ise tahliye takibi (kiracıya tahliye emri gönderilmesi) gündeme gelecektir. Ancak tahliye takibine kiracı tarafından itiraz edilmesi de ihtimal dahilindedir. Bu nedenle sözleşmenin sona ermesinin koşulları oluştuğu takdirde; kiracının evi tahliye süresinde, tahliye takibi başlangıcının da göz önüne alınması gerekir. İş yeri kiracısı için de durum aynı şekildedir.
10 Yıllık Kiracıya Ne Kadar Kira Artışı Yapılabilir
Kira hesaplama 2024 ’te son derece gündemde olan bir konu olup özellikle 10 yıllık kiracıya yapılacak kira artışı, Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2’sinde düzenlenen %25’lik kira artış sınırının üzerinde bir artış yapılarak çözümlenmek istenebilir. Bu şekilde bir düzenleme yapabilmek için 10 yıllık kiracının bu konudaki iş birliğinin son derece önemli olduğunu değerlendiriyoruz. Taraflar arasındaki ilişki devam edecekse, taraflar arasındaki ilişkiyi olası hak kayıplarının önüne geçerek çözümlemek adına bu konunun bir avukattan hukuki danışmanlık alınarak değerlendirilmesi faydalı olacaktır.
Bilgilendirme, bu yazı tamamen bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki mütalaa anlamına gelmeyeceği gibi somut olayın özellikleri ile yargılama içerisinde verilen örnek niteliğindeki kararlar zaman içerisinde değişebileceği unutulmamalıdır. Somut uyuşmazlığa bu bilgilendirme yazısında yer alan bilgilerin uygulanamayabileceğini hatırlatmakla birlikte bu konuda kira hukuku alanında hizmet veren bir avukattan hizmet alınması konuyla ilgili en sağlıklı yol haritasının çizilmesi açısından son derece önemlidir.